Денежный поток строительного проекта: практическое руководство по составлению для подрядчиков

Денежный поток строительного проекта формируют, отдельно прогнозируя выплаты по проекту и поступления от заказчика, размещая их на единой временной шкале и затем рассчитывая чистый денежный поток и накопленный остаток денежных средств. Минимальный накопленный остаток показывает потребность проекта в финансировании до привлечения финансовых средств. Для участия в тендерах, переговоров, бюджетирования и решений о финансировании модель не обязана воспроизводить детальный календарный план строительства: она должна содержать достаточно сведений о работах, затратах, сроках и коммерческих условиях, чтобы отражать факторы денежного потока, существенно влияющие на решение.

Строительный проект может быть прибыльным на бумаге и при этом испытывать серьёзную потребность в финансировании. Причина проста: затраты обычно оплачивают раньше, чем получают соответствующие средства от заказчика. Подрядчик оплачивает труд, поставки, субподряд, строительную технику, общеплощадочные расходы и мобилизацию, тогда как поступления от заказчика могут задерживаться из-за процедур подтверждения выполненных работ, сроков оплаты, удержаний, погашения аванса и правил предъявления работ к оплате.

Поэтому полезный прогноз денежного потока проекта отвечает на практический вопрос:

С учётом плана выполнения работ, условий основного договора и субподрядов, а также текущих допущений, сколько денежных средств предположительно будет выплачено и получено, когда это произойдёт и какой дефицит финансирования может возникнуть?

В этом руководстве объясняется, как составить такой прогноз вручную или в электронной таблице, а затем показано, как специализированный инструмент, например CashflowPot, может упростить проверку сценариев и анализ финансирования.

1. Начните с решения, которое нужно принять, а не с выбора программы

Детализация модели денежного потока должна соответствовать принимаемому решению. Подрядчику, который готовит тендерное предложение, обсуждает условия оплаты, обращается в банк или обновляет бюджет проекта, обычно нужна финансовая модель, которую можно быстро составить и которой можно доверять, а не полностью разработанный календарный план с расчётом критического пути.

Подробный график Primavera P6 или Microsoft Project полезен, если он актуален и в него корректно внесены затраты, но он не является обязательным условием для каждого финансового решения. Для многих вопросов о денежном потоке достаточно укрупнённого плана, отражающего основные факторы затрат и сроков.

Типовой укрупнённый перечень работ может включать:

• мобилизацию и общеплощадочные мероприятия;
• земляные работы и подземную часть здания;
• надземные конструкции;
• фасад;
• закупку и монтаж механических, электрических и санитарно-технических систем (MEP);
• отделку;
• наружные работы;
• испытания, пусконаладку и сдачу объекта.

По мере уточнения информации модель можно детализировать. Цель состоит не в максимальной подробности, а в достаточной точности прогноза для конкретного коммерческого решения или решения о финансировании.

Если состав работ по проекту ещё формируется, иерархическая структура работ (WBS) поможет упорядочить основные результаты проекта, прежде чем преобразовать их в работы модели денежного потока.

2. Разделяйте выплаты по проекту и поступления от заказчика

Это важнейшее правило моделирования. Затраты проекта и стоимость договора связаны, но представляют собой разные ряды денежного потока.

Выплаты определяются тем, как и когда подрядчик планирует расходовать средства. Поступления зависят от порядка оценки выполненных работ, предъявления их к оплате, подтверждения, удержаний, погашения аванса и оплаты по основному договору.

Если просто принять поступления равными затратам проекта с наценкой в том же периоде, модель может скрыть именно тот дефицит финансирования, который должна измерять.

3. Соберите исходные данные, которые действительно влияют на движение денег

Чтобы начать, подрядчику не нужно знать все детали проекта. Для первой полезной модели обычно необходима следующая информация.

Исходные данные	Почему это важно
Стоимость договора	Определяет общую стоимость работ по договору с заказчиком, отражённую в прогнозе.
Основные работы	Задают структуру выполнения работ и затрат.
Затраты по работе	Формируют ожидаемые выплаты по проекту.
Начало и продолжительность	Распределяют затраты и работы во времени.
Доля субподряда	Позволяет отделить прямые затраты на работы собственными силами от выплат по условиям субподряда.
Аванс заказчика	Обеспечивает раннее поступление денег, но обычно подлежит последующему погашению.
Удержания	Откладывают получение части заработанных средств до завершения работ и/или периода ответственности за дефекты (DLP).
Срок оплаты	Переносит поступления от заказчика на более поздний срок относительно периода предъявления работ к оплате или их подтверждения.
WIEB / задержка предъявления работ к оплате	Отражает выполненные работы, ещё не предъявленные к оплате в том же периоде (WIEB).
Условия субподряда	Аванс, удержания, периоды без предъявления работ к оплате, сроки оплаты и DLP могут существенно изменить сроки выплат по проекту.

4. Составьте прогноз выплат по проекту

Расчёт выплат по проекту начинается с затрат по каждой работе. Их необходимо обоснованно распределить на протяжении периода выполнения работы.

В простой модели на ранней стадии затраты можно распределить равномерно:

Затраты по работе за период = Общие затраты по работе ÷ Продолжительность работы

Для некоторых работ это допустимо, но у многих строительных работ затраты распределены неравномерно. Пакеты с большой долей мобилизации или закупок, конструктивные работы, инженерные системы MEP, фасады и отделка часто имеют разные профили расходов. Если это существенно, используйте кривую со смещением затрат к началу, сбалансированную кривую, кривую со смещением к концу или профиль конкретной работы, вместо того чтобы распределять все затраты поровну по месяцам.

Затраты на работы собственными силами и субподряд

Часто полезно выделить в каждой работе:

• прямые затраты на работы собственными силами, которые обычно оплачиваются по мере выполнения работ; и
• затраты на субподряд или поставки, выплаты по которым определяются коммерческими условиями, согласованными с субподрядчиком или поставщиком.

Условия субподряда могут существенно влиять на сроки выплат. Субподрядчик может получать аванс, предъявлять работы к оплате после установленного периода без выставления счетов, подпадать под удержания и получать оплату через один или несколько периодов после предъявления работ. Такие условия способны улучшить или ухудшить положение генерального подрядчика в отношении оборотного капитала.

Учитывайте общеплощадочные и косвенные расходы

Расходы на персонал площадки, временные сооружения, строительную технику, охрану, коммунальные услуги, надзор, страхование проекта и другие общеплощадочные нужды также следует распределять во времени. Если сроки этих расходов существенно влияют на прогноз, их можно выделить в отдельные работы, а не учитывать одной процентной надбавкой.

5. Отдельно составьте прогноз поступлений по основному договору

Прогноз поступлений от заказчика должен начинаться с ожидаемой стоимости выполняемых работ по договору, а не автоматически с затрат проекта.

Есть несколько практических способов прогнозирования стоимости выполняемых работ по договору:

• использовать простую линейную или S-образную кривую на период выполнения проекта;
• масштабировать профиль работ проекта до стоимости договора, если такая связь обоснованна;
• использовать график распределения договорной стоимости или профиль оценки по ведомости объёмов работ (BOQ), если они достаточно проработаны;
• использовать подготовленный вручную прогноз стоимости выполненных работ по периодам.

Выбор метода зависит от проекта и стадии принятия решения. При подготовке тендерного предложения может быть достаточно обоснованной формы кривой договорной стоимости. Во время выполнения проекта прогноз можно обновлять с учётом текущего хода работ, закупок и ожидаемого предъявления работ к оплате.

6. Примените условия основного договора

Распределив ожидаемую стоимость выполняемых работ по договору во времени, примените коммерческие условия, которые преобразуют заработанную стоимость в денежные поступления.

Авансовый платёж

Аванс обеспечивает раннее поступление средств в проект и может существенно снизить первоначальную потребность в финансировании. Однако его обычно погашают за счёт последующих промежуточных платежей, поэтому он меняет сроки движения денег, а не увеличивает итоговую стоимость договора.

Подробнее о механизмах авансирования и погашения аванса читайте в статье «Авансовый платёж в строительных договорах».

Удержания

Удержания задерживают получение части промежуточных платежей подрядчика. В зависимости от договора часть удержаний может выплачиваться при практическом завершении работ или сдаче объекта, а остаток — по окончании периода ответственности за дефекты (DLP).

Таким образом, удержания нельзя считать простым уменьшением выручки. Это механизм изменения сроков денежных поступлений, который может продлевать финансовый горизонт за пределы фактического завершения работ. Подробнее см. в статье «Удержания в строительстве: формулы, гарантии и руководство по учёту».

Срок оплаты

Если подрядчик предъявляет работы к оплате в месяце 4, а получает деньги через два периода, поступление относится к месяцу 6, а не к месяцу 4. Это кажется очевидным, но задержка оплаты — одна из главных причин, по которым даже прибыльному проекту может требоваться значительный оборотный капитал.

Выполненные, но не предъявленные к оплате работы (WIEB)

WIEB — это выполненные работы, которые не предъявлены к оплате в том же периоде. В прогнозной модели их можно учитывать как ожидаемую долю работ текущего периода, переносимую на следующий период предъявления к оплате.

Если предполагается, что 10% работ каждого периода будут предъявлены к оплате только в следующем периоде, в первом периоде к оплате предъявляют 90% выполненных работ. В последующих периодах предъявляемая сумма включает 90% текущих работ и 10%, перенесённые из предыдущего периода. Последнюю перенесённую сумму предъявляют к оплате после последнего периода выполнения работ.

WIEB меняет сроки. Общая стоимость договора за весь срок его действия при этом меняться не должна.

7. Рассчитайте чистый денежный поток и накопленный остаток

Когда поступления и выплаты приведены к единой шкале периодов:

Чистый денежный поток в периоде t = Поступления в периоде t − Выплаты в периоде t

Накопленный остаток денежных средств проекта рассчитывается так:

Накопленный остаток в периоде t = Предыдущий накопленный остаток + Чистый денежный поток в периоде t

Наиболее отрицательный накопленный остаток определяет базовую потребность проекта в финансировании до привлечения финансовых средств.

Пиковая потребность в финансировании = Абсолютная величина минимального отрицательного накопленного остатка

8. Простой пример без учёта финансирования

В следующем упрощённом примере суммы приведены в тысячах. Он не описывает конкретный договор, а показывает, как возникает потребность в финансировании, даже если проект в целом прибылен.

Период	Поступления	Выплаты	Чистый поток	Накопленный остаток
0	800	300	+500	+500
1	0	900	−900	−400
2	500	1 400	−900	−1 300
3	900	1 200	−300	−1 600
4	1 300	800	+500	−1 100
5	1 200	300	+900	−200
6	800	0	+800	+600

Проект завершается с положительным денежным результатом 600, но в ходе выполнения ему всё равно требуется финансирование до 1 600. Прибыльность и потребность в финансировании — разные вопросы.

9. Проверьте влияние переменных, прежде чем принимать обязательства по проекту

Одного прогноза денежного потока редко достаточно для коммерческого решения. Ценность модели состоит в проверке факторов, меняющих потребность в финансировании.

Полезно рассмотреть следующие сценарии:

• оплата заказчиком через 30 дней и через 60 дней;
• удержания 5% и 10%;
• наличие и отсутствие аванса;
• смещение объёма выполнения работ к началу или к концу проекта;
• разные сроки оплаты субподрядчикам;
• разная доля субподряда;
• более быстрое или медленное включение работ в документы на оплату;
• сценарии восстановления графика или задержек при выполнении проекта.

Это особенно полезно при подготовке тендерного предложения и на переговорах. Подрядчик может увидеть, приводит ли запрашиваемое изменение условий оплаты лишь к небольшому снижению маржи или создаёт существенно большую потребность в оборотном капитале.

10. Добавляйте финансирование после анализа денежного потока проекта

Когда дефицит денежных средств до привлечения финансирования определён, следующий шаг — установить, как его можно покрыть.

Возможные источники включают:

• овердрафтные линии;
• дисконтирование промежуточных платёжных сертификатов (PPC), то есть финансирование под подтверждённые к оплате работы;
• аккредитивы для закупок;
• кредиты на пополнение оборотного капитала;
• финансирование оборудования;
• проектные кредиты с согласованным графиком;
• взносы подрядчика или собственника;
• сочетание нескольких инструментов.

У каждого инструмента свои сроки выборки средств, лимит, механизм погашения, проценты, комиссии и период доступности. Цель состоит не просто в получении положительного остатка проекта. Нужно понять, сколько внешнего финансирования потребуется, когда именно, как долго задолженность останется непогашенной и какую оставшуюся часть средств должен внести подрядчик или инвестор.

11. Как разные участники используют одну модель денежного потока

Подрядчики

Подрядчики могут использовать модель при подготовке тендерного предложения, принятии решения об участии в тендере, коммерческих переговорах, привлечении финансирования, бюджетировании, планировании восстановления графика и периодическом обновлении прогнозов. Актуальную финансовую модель можно обновлять, не дожидаясь полной переработки детального календарного плана строительства.

Банки и кредиторы

Кредитору, рассматривающему заявку подрядчика на финансирование, недостаточно одной суммы максимальной потребности. Прогноз с распределением по периодам может показать ожидаемые сроки выборки средств, момент максимальной задолженности, поступления проекта, за счёт которых планируется её сокращать, и соответствие предлагаемого лимита денежному циклу проекта.

Инвесторы

Инвестор может использовать тот же прогноз для оценки объёма и сроков вложения капитала: сколько денег может потребоваться проекту, когда они нужны, как долго могут оставаться связанными в проекте и насколько потребность чувствительна к допущениям о выполнении работ и оплате.

12. Использование CashflowPot в качестве цифровой модели

Описанный процесс можно реализовать в электронной таблице. Однако когда модель содержит множество работ, условия субподрядов и основного договора, сравнения сценариев и инструменты финансирования, поддерживать все взаимосвязи вручную становится сложно.

CashflowPot предназначен для решения этой задачи финансового планирования в строительстве. Он позволяет создать практическую укрупнённую модель выполнения проекта, а затем преобразовать её в прогноз денежного потока с учётом коммерческих условий и распределением по периодам.

В настоящее время моделирование в CashflowPot включает:

• затраты на выполнение работ и выплаты в разрезе работ;
• разделение затрат на работы собственными силами и субподряд;
• допущения по авансу субподрядчику, удержаниям, срокам оплаты, WIEB, периоду без предъявления работ к оплате и DLP;
• независимую кривую поступлений на основе стоимости договора или метод расчёта поступлений, связанный с работами;
• аванс заказчика, удержания, срок оплаты, WIEB и DLP;
• несколько сценариев проекта;
• остаток денежных средств до привлечения финансирования и потребность в финансировании;
• такие инструменты финансирования, как овердрафт, дисконтирование PPC, аккредитивы, финансирование оборотного капитала, кредиты на оборудование, взносы собственника и индивидуальные структуры;
• выборки средств, погашения, проценты, комиссии, лимиты, непогашенные остатки и непокрытый дефицит средств.

CashflowPot не является системой календарного планирования с расчётом критического пути, бухгалтерской системой, приложением для обмеров по BOQ или инструментом оценки права на компенсацию за задержки. Это инструмент финансового планирования строительного проекта и моделирования финансирования. Его задача — сформировать представление о денежном потоке, необходимое для принятия решения, и обновлять его по мере изменения информации о проекте.

13. Распространённые ошибки при моделировании денежного потока

• Использование затрат в качестве поступлений. Затраты проекта и поступления от заказчика следует моделировать отдельно.
• Игнорирование задержки оплаты. Предъявление работ к оплате и получение денег — разные события.
• Учёт удержаний как безвозвратных затрат. Удержания обычно меняют сроки поступлений и продлевают финансовый горизонт.
• Игнорирование условий субподряда. Условия оплаты поставщикам и субподрядчикам могут существенно менять выплаты подрядчика.
• Допущение о равномерности всех работ. Работы с большой долей закупок и мобилизации часто имеют неравномерный профиль.
• Добавление финансирования до оценки дефицита проекта. Это скрывает исходную потребность в оборотном капитале.
• Использование одного прогноза для всех решений. При различающихся условиях следует отдельно проверять тендерный, согласованный на переговорах, текущий сценарии и сценарий восстановления графика.
• Ожидание идеальных плановых данных. Модель денежного потока должна соответствовать принимаемому решению и постепенно уточняться по мере появления более качественной информации.

14. Практический порядок работы

1. Определите решение, которое нужно принять.
2. Составьте укрупнённый план работ с детализацией, необходимой для этого решения.
3. Оцените затраты по работам и распределите выплаты по проекту во времени.
4. Разделите затраты на работы собственными силами и субподряд, если коммерческие условия различаются.
5. Отдельно составьте прогноз стоимости выполняемых работ по основному договору.
6. Примените условия аванса, удержаний, WIEB, срока оплаты и DLP.
7. Рассчитайте чистый денежный поток за каждый период и накопленный остаток.
8. Определите пиковую потребность в финансировании до привлечения финансовых средств и момент её возникновения.
9. Проверьте альтернативные коммерческие сценарии и сценарии выполнения работ.
10. Только после этого добавьте инструменты финансирования и проверьте, как будет покрыт дефицит.
11. Пересматривайте модель по мере изменения фактических условий проекта.

Качественную модель денежного потока строительного проекта определяет не количество работ, а достаточно точное отражение финансовых факторов для обоснования принимаемого решения.